Bygningsdeler som omfattes av borettslagets vedlikeholdsansvar er ikke tilstandsvurdert og er derfor ikke tildelt tilstandsgrad. Dette er kommentert i tilstandsrapporten der det er relevant. Utvendig vedlikehold og vedlikehold av felles bygningsdeler ivaretas normalt av borettslaget i henhold til vedtekter og vedlikeholdsplan.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport utarbeidet av Harald Brobakk, datert 12.11.2026.

Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og beskriver bygningens tilstand, eventuelle byggetekniske avvik samt anbefalte tiltak og eventuelle kostnadsoverslag. Rapporten, sammen med selgers egenerklæring, utgjør en viktig del av salgsoppgaven og bør leses nøye før bud inngis.

Kjøper anses kjent med de opplysninger som fremgår av en offentlig tilgjengelig tilstandsrapport, og kan som hovedregel ikke reklamere på forhold som er tydelig beskrevet i rapporten. Det anbefales særlig å gjøre seg kjent med vurderingene under TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 (avvik som kan kreve tiltak) og TG3 (store eller alvorlige avvik).

Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik

Våtrom > Fjerde etasje > Bad > Ventilasjon

Vurdering av avvik: Avtrekket holdt ikke papiret mot ventilen ved funksjonstest. Det mangler også spalte under døren eller annen løsning for tilluft. Våtrommet har derfor utilstrekkelig ventilasjon. Årsak kan ikke konkluderes.

Tiltak: Utilstrekkelig ventilasjon gir økt fuktbelastning og redusert opptørking. Ventilasjonen bør undersøkes og utbedres av fagperson.

Kostnadsestimat: Under 20 000

Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

Vurdering av avvik: Isolerglassene er eldre enn 35 år og har usikker fremtidig funksjon.

Tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for lekkasje og funksjonssvikt. Det anbefales å planlegge utskifting.

Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

Vurdering av avvik: Det er eksponert og rustent stål i balkonghimlingen. Omfanget og betydningen for konstruksjonen er ikke nærmere avklart. Årsak kan ikke konkluderes. Rekkverket er målt til ca. 97 cm og er lavere enn gjeldende minstekrav på 1,0 meter.

Tiltak: Korrosjonen kan utvikle seg videre. Det anbefales nærmere undersøkelse og utbedring av fagkyndig. Lav rekkverkshøyde øker risikoen for fall. Det anbefales å forhøye rekkverket til forskriftsmessig høyde.

Innvendig > Overflater - vegger og himlinger

Vurdering av avvik: På soverommet har det tidligere oppstått sprekker i overflaten der en døråpning er lukket. Området er nylig sparklet og malt, ifølge eier. Sprekkene skyldes trolig ulik bevegelse mellom opprinnelig vegg og utfyllingen i den lukkede døråpningen.

Tiltak: Sprekkene kan komme tilbake over tid. Det anbefales å overvåke området og utføre utbedringer ved behov.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Vurdering av avvik: Nivåforskjellen mellom stue/kjøkken og bad er målt til 85 mm. Nivåforskjellen skyldes trolig at badegulvet er bygget opp for å oppnå fall og høydeforskjell til sluk fremfor trinnfri overgang.

Tiltak: Nivåforskjellen gir begrenset tilgjengelighet, for eksempel for rullestolbrukere. Det anbefales å være oppmerksom på forholdet.

Våtrom > Fjerde etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom

Vurdering av avvik: Dokumentasjon på tettesjiktet er ikke fremlagt.

Tiltak: Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om utførelsen. Det anbefales å innhente dokumentasjon hvis mulig.

Våtrom > Fjerde etasje > Bad > Overflater gulv

Vurdering av avvik: Termostaten til varmekablene har hatt varierende funksjon, ifølge eier. Termostaten er eldre. Årsak kan ikke konkluderes.

Tiltak: Varierende funksjon kan føre til at gulvvarmen svikter og gi redusert oppvarming og brukskomfort. Det anbefales å skifte termostaten.

Våtrom > Fjerde etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

Vurdering av avvik: Vannlåsen kan ikke tas ut for rengjøring. Det skyldes et eldre sluk som ikke har funksjon for å ta ut vannlåsen. Betong er eksponert i sluket, blir fuktig og har begynt å smuldre. Tettesjiktet er fra 2004 og har passert alderskriteriet i NS 3600 for usikker fremtidig funksjon. Vurderingen skyldes et fast alderskriterium og ikke en påvist funksjonssvikt.

Tiltak: Begrenset rengjøringsmulighet kan føre til avleiringer og redusert avrenning. Det anbefales å vurdere oppgradering. Fuktbelastningen kan føre til videre nedbrytning. Det anbefales å utbedre området rundt sluket. Alderen medfører økt risiko for redusert funksjon. Det anbefales å planlegge utskifting av tettesjiktet.

Kjøkken > Fjerde etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk

Vurdering av avvik: Av/på-knappen på ventilatoren er defekt. Årsak kan ikke konkluderes.

Tiltak: Ventilatoren kan fortsatt betjenes, men betjeningen er redusert. Det anbefales å reparere eller skifte den defekte betjeningen.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger

Vurdering av avvik: Vanninstallasjoner er plassert på soverommet, som ikke har sluk. Det er montert Waterguard, men anlegget fungerer ikke, ifølge eier. Vannledningene er eksponert under sengen.

Tiltak: Ved lekkasje vil vanntilførselen ikke stenges automatisk. Lekkasjen kan føre til fuktskader på gulvet og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å reparere eller skifte Waterguard-anlegget og funksjonsteste det etter utbedring. Rørene kan skades dersom de utsettes for støt eller annen belastning. Det anbefales å sørge for at rørene ikke utsettes for slik belastning.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør

Vurdering av avvik: Skjulte avløpsledninger inne i leiligheten vurderes ut fra byggeåret 1950. Alderen gir usikker fremtidig funksjon.

Tiltak: Høy alder øker risikoen for lekkasje og funksjonssvikt. Det anbefales å undersøke tilstanden nærmere og planlegge utskifting.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Vurdering av avvik: Det er ikke spalte under døren til soverommet eller annen overstrømningsløsning. Ventilasjonen ser ikke ut til å være tilpasset ombyggingen i 2018, da kjøkkenet ble flyttet til stuen.

Tiltak: Luftutskiftingen kan bli redusert. Det anbefales at ventilasjonsløsningen vurderes av fagperson.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

Vurdering av avvik: Sikkerhetsventilen mangler avløp til sluk eller avløpsrør.

Tiltak: Ved utløsing kan vann renne ut i rommet og gi fuktskade. Det anbefales å føre sikkerhetsventilens avløp til sluk eller direkte til avløpsrør.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS)

Vurdering av avvik:

Rekkverket er målt til ca. 97 cm og er lavere enn gjeldende minstekrav på 1,0 meter.

En elektrisk boks i stuen er løs.

Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjonen fra 2018.

Tiltak:

Lav rekkverkshøyde øker risikoen for fall. Det anbefales å forhøye rekkverket til forskriftsmessig høyde.

Løst elektrisk utstyr kan utsettes for mekanisk belastning og medføre feil, varmgang eller elektrisk støt. Boksen bør sikres, og anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person.

Manglende komfyrvakt gir redusert sikkerhet ved tørrkoking og branntilløp. Det anbefales å montere komfyrvakt.

Øvrige bygningsdeler og kontrollpunkter er vurdert til TGIU, TG1 (mindre eller moderate avvik) eller TG0 (ingen påviste avvik).

For en fullstendig beskrivelse av boligens tekniske standard og tilstand vises det til vedlagte tilstandsrapport.