Virtuelt blikk inn i eiendomsbransjens fremtid

VR-teknologien er bokstavelig talt blitt en døråpner i eiendomsbransjen. Ifølge Hilde Fjærtoft Jansen og Henrik Botten Taubøll hos advokatfirmaet BAHR er teknologien svært nyttig for aktører som selger boliger som ennå ikke er oppført.

VR-teknologien gjør det mulig å oppleve boligen på en virkelighetsnær måte. Dermed blir det også helt klart enklere for forbrukeren å ta kjøpsbeslutningen.
– Men hva hvis den virtuelle virkeligheten ikke stemmer helt overens med den faktiske virkeligheten? Hvilke rettigheter har i så fall kjøperen? Vil et avvik være en forbrukerrettslig mangel?, spør advokat Henrik Botten Taubøll i BAHR.

Ingen “holdbarhetsdato”

Ifølge Taubøll og kollega og advokatfullmektig Hilde Fjærtoft Jansen klarer ikke lovverket å følge med enhver teknologisk utvikling.
– Likevel blir det ikke utdatert. Et godt eksempel er avtaleloven. Den feiret hundreårsjubileum i år, men fungerer like fullt, sier Jansen.

De to viser også til at veien fra brev i postkassen, via telegram, teleks og telefax – til e-post og annen digital formidling ikke har endret lovens anvendelighet.
– Den sist observerte kanal for formidling av aksept på et enterprisetilbud var via kommentar på leverandørens LinkedIn-konto, poengterer Taubøll.

Smart med forbehold

Også VR-markedsføring overfor forbrukere er regulert av velkjent forbrukerkjøpsrett. Mangelsvurderingen tar utgangspunkt i bustadoppføringslova §§ 25 og 27. Det vil foreligge en forbrukerrettslig mangel dersom nye boligen avviker fra opplysninger som er gitt i forbindelse med markedsføring gjort gjennom VR.
– Hvis VR-teknologien viser et inngangsparti i skifer mens det legges keramisk flis i nye boligen, så kan det være en mangel, forklarer Jansen.

Dette gjelder likevel ikke dersom utbygger tok et tydelig og forståelig forbehold om materialvalget i VR-presentasjonen. Utbygger kan også ta et forbehold om at VR-presentasjonen ikke er ment å fremstille de egenskaper ved nye boligen som entreprenøren er forpliktet til å levere.
– Forbeholdet må i tilfelle utformes med skreddersøm og bør inneholde henvisning til at kjøpers forventninger må bygges på plantegninger og prospektet, sier Taubøll.

Bør vise virkeligheten   

Med VR-teknologi for boligvisning er en vanlig funksjon at brukeren kan velge når på døgnet hun vil at visningen skal forestille. Det kan spørres hva som er tilfellet dersom utvikleren gjengir boligen korrekt, men overdriver andre faktorer ved eiendommen, for eksempel sollys på et bestemt tidspunkt. Ifølge de to BAHR-kollegene er det  nok tillatt for megler å legge inn en særlig positiv fremstilling av boligen, som illustrasjoner i prospekt ofte er.
– Likevel går det en grense mot «uriktige opplysninger». Fremstilles boligen i VR-visningen eksempelvis med mye bedre utsikt enn den faktisk har eller veldig godt sollys på kveldstid når dette overhodet ikke stemmer, vil det sidestilles med en feilaktig opplysning i prospektet om antall soltimer, sier Jansen.

Strengere regler

BAHR-kollegene poengterer videre at Forbrukertilsynet har «strammet inn» med tanke på bruken av illustrasjoner og andre verktøy og hjelpemidler som visualiserer prosjektet.

I den nye veiledning viser Forbrukertilsynet til at Markedsføringsloven er en medie- og teknologinøytral lov som gjelder all handelspraksis rettet mot norske forbrukere. Videre står det at all markedsføring av bolig dermed er underlagt loven, “(…)uavhengig av hvilket medium eller hvilken kanal som benyttes. Nye digitale markedsføringsmetoder som dukker opp i bolighandelen vil dermed automatisk være omfattet av loven.”

Videre står det blant annet at all visuell presentasjon av boligen må gi et “nøytralt og realistisk bilde av boligen og omgivelsene”, og at man klart og tydelig må informere om de elementene det er knyttet usikkerhet til. Tilsynet understreker at “Markedsføring vil lett være villedende dersom man fjerner eller utelater eksisterende omkringliggende bebyggelse i en illustrasjon”. For øvrig anbefaler de å presentere boligen slik den vil fremstå dersom den blir kjøpt til oppgitt pris, uten tilvalg eller annet som ikke inngår i prisen.

Også meglers ansvar

Hvor den eksakte grense i slike tilfeller går er ifølge de to BAHR-advokatene vanskelig å fastslå, men de understreker at det er all grunn til å moderere seg for meglere som utforsker VR-baserte verktøy.
– Eiendomsmeglere bistår utbyggere med tilrettelegging av salgsmaterialet, og en eiendomsmegler er en mellommann som står mellom kjøper og selger i en transaksjon. Megleren skal sørge for at kjøper har et best mulig grunnlag for å ta en beslutning om kjøp. Megleren må blant annet påse at VR- presentasjonen ikke er villedende, sier Taubøll.

Han legger til at selger identifiseres med informasjon gitt av megler, og bør derfor følge opp at salgsinformasjonen er mest mulig presis.

Unike tilpasningsmuligheter

AR teknologi er teknologi som kombinerer data fra den fysiske verden med virtuelle data, for eksempel ved bruk av grafikk som gir et ekstra lag av informasjon. Teknologien åpner for eksempel opp for å innpasse møblering i bolig eller velge mellom ulike tilvalgsløsninger og romløsninger. IKEA har eksempelvis kommet langt i å vise sine møbler i AR.

I dag er AR-teknologien relativt enkel, men det kan tenkes at man om få år kan gå på fysisk visning med AR-briller. Her kan den som er på visning be om å få se leiligheten i vinterhalvåret, og da vil lys, utsikt og så videre vil tilpasses dette. Bruker kan også be om å se leiligheten som den er i dag, men da for eksempel med brune gulv etc. Når teknologien modnes, vil kun fantasien sette grenser for bruken, sier Taubøll.

Med mindre annet avtales, må utbyggere som benytter AR-teknologi for å vise de ulike mulighetene kunne levere disse – på samme måte som for andre alternativer og tilvalg som presenteres i salgsmaterialet.
– Ønsker utbygger et unntak fra dette, må det tas tydelig forbehold om at AR-presentasjonen kun er en hjelp for kjøper til å visualisere løsninger, og ikke et uttrykk for leverandørens forpliktelser, sier Jansen.

Blir sentralt

Fremover må det forventes at VR- eller AR-teknologi utgjør den vesentligste delen av det visuelle salgsmaterialet, og slik sett utgjør en svært sentral del av leveringsbeskrivelsen.

Stadige hurtigere utvikling av ny teknologi innebærer imidlertid ikke at vi beveger oss inn i rettstomme rom, understreker Jansen og Taubøll.
– Jussen er tilpasningsdyktig og ikke knyttet til konkrete informasjonsformidlingskanaler. Norsk eiendomsbransje kan støtte seg trygt på gjeldende lovverk, også i fremtiden. Teknologien medfører kun en ny måte å presentere nye boliger på. Som verktøy for markedsføring og salg av nye boliger er VR- og AR-teknologi et trygt valg for morgendagens eiendomsbransje og for forbrukerkjøperne, sier de to BAHR-advokatene.

Relaterte artikler

Boligutvikling 2018 – hvor går veien videre?

Privatmegleren og BAHR inviterer til seminar om dagens boligutvikling.

Les mer

Disse lovendringene må du forholde deg til

Fra 1. januar trer garantiendringer i både Bustadoppføringslova og Avhendingsloven i kraft. Dette betyr det for deg.

Les mer

Boligbyggerne må tenke nytt

Eldre boligkjøpere vil flytte tidligere til leiligheter. Det gir krav til andre typer leiligheter. Se video-intervju med Christina Lyngtveit-Peterson.

Les mer