Slik løser du utfordringer ved store byggeprosjekter

Det er ikke til å komme unna – jo større et boligprosjekt er, jo mer komplisert og kompleks blir prosessen. Dette må du være klar over, sånn at du enklere kan møte utfordringene.

Ingen utbyggere ønsker forsinkelser eller utsettelser. Ting som strekker ut i tid fører med seg økonomiske tap og i verste fall store budsjettsprekker som man ikke klarer å reise seg fra.

For å unngå dette, er det viktig å være sikker på at alt går riktig for seg fra starten av, at alle regler og lover følges. Ifølge daglig leder i PrivatMegleren Nyeboliger Bergen, Yngve Fløisand, har de fleste utbyggere satt seg godt inn i plan- og bygningsloven, sånn at de har kontroll på formaliteter og søker på riktig måte. Det finnes likevel noen fallgruver man må være obs på.

– De siste årene har vi sett at det er en større risiko når prosjektet skal til politisk behandling, som kan føre til store forsinkelser, forteller han.

 

Unntatt offentlighet

Plan- og bygningsloven har satt krav til hvor lang tid kommunen kan bruke på førstegangsbehandling av et byggeprosjekt, og det er i kommunens interesse å behandle saken innen fristen. Det samme gjelder ikke for andregangsbehandlingen.

– Det er ingen tidsfrister når et byggeprosjekt skal til politisk behandling. Samtidig blir saken unntatt offentligheten, så man har ingen kontroll over hva som skjer før den kommer opp i en komité, sier Fløisand.

Han forteller videre at det er mange tilfeller der politikerne har snudd.

– Det kan være at administrasjonen har skrevet en positiv innstilling. Likevel ser vi at politikerne gjør det motsatte, uten at vi vet hva som har skjedd i mellomtiden.

 

Politisk risiko

Ifølge Fløisand har det blitt verre de siste årene, og særlig i de store byene som har byråd.

– I små kommuner ser vi ikke de samme problemene, for der er det kortere vei mellom beslutningene. I store byer med byråd sklir det mer ut, for der skal gjerne saken gjennom en planavdeling eller lignende først. Mye kan skje på veien som vi ikke vet om.

– Vi ser nå at det er stor frustrasjon blant utbyggere. Mange saker blir liggende i årevis og vente. Politikerne skjuler seg bak at de har så mye å gjøre. Vi har ikke annet pressmiddel enn å prate med dem.

 

Råder til lobbyvirksomhet

Konsekvensene for utbyggere er en politisk risiko. Politikere som snur fører til store økonomiske omveltninger.

 

– I tillegg er det svært kostbart når behandlingen strekker ut i tid. En utbygger har som oftest betalt mye for tomten han vil bygge på. Mens årene går og han venter på saksbehandling, er han nødt til å betale på lånet og renter. Og det er uten at han tjener noe, sier Fløisand.

For å unngå forsinkelser og frustrasjon, mener Fløisand man må sette seg bedre inn  i hva politikerne mener på forhånd.

– Mitt råd til utbyggere er å ha større fokus på politisk risiko. Jeg tror mange ikke er flinke til å ta innover seg den risken det er. Bruk mer tid på lobbyvirksomhet i forkant av prosjektet. Snakk med politikere og finn ut om det finnes et politisk flertall for det du ønsker å gjøre. Da har du et mye bedre grunnlag.

 

Utfordrende seksjonering

Store byggeprosjekter har også utfordringer til eiendomsdannelsen, som mindre prosjekter ikke opplever. Ved store prosjekter er det i dag vanlig at det blir opprettet sameier i hvert byggetrinn. Når hele prosjektet er ferdig består det av mange små sameier med hvert sitt styre, hvert sitt regnskap og hver sine avtaler om brøyting av snø, vedlikehold og så videre.

Det er flere grunner til at utbyggere gjør det på denne måten, men den viktigste er gjerne økonomiske årsaker. Det er normalt at banken krever at et visst antall boliger blir forhåndssolgt i større prosjekter for at man skal få byggelån. For å innfri kravet blir gjerne prosjektene delt opp i flere byggetrinn.

Det utgjør altså en mindre økonomisk risiko å dele prosjektet i mindre enheter. I tillegg er det enklere å håndtere mindre sameier underveis i prosjektet.

Men dagens praksis er lite heldig for de fremtidige beboerne. Alle sameiene har gjerne felles uteområder og felles garasje, og må uansett samarbeide. Forvaltningskostnadene per bolig er større i små sameier enn i store, ettersom de går glipp av stordriftsfordeler.

 

Vurderer regelendringer

For å løse denne utfordringen har Kommunal- og moderniseringsdepartementet nedsatt et lovutvalg som skal vurdere egnede regler for seksjonering av store utbyggingsprosjekter som strekker seg over lang tid. Målet er å finne en raskere og rimeligere måte å løse utfordringene på. Fløisand er en del av dette utvalget.

– Vår jobb er å finne et nytt sett med regler. Vi skal se på en enklere måte å slå sammen sameier i ettertid. Det har vært nærmest umulig, ettersom det er et krav om enstemmig seksjonsammenslåing. Vi skal se om det er mulig å myke opp det, sier han.

De skal også se på muligheten for å opprette utbyggingsseksjoner der man oppretter ett sameie, mens resten går inn i en utbyggingsseksjon. Etterhvert som byggetrinn blir ferdig, føyes de inn i det opprinnelige sameiet.

– Da blir man stående igjen med ett sameie til slutt. Denne løsningen krever en form for trygghet, så det er noe av det vi må se på, sier Fløisand.

 

Vil ha med utbyggere

Større sameier vil ha mest å si for de fremtidige boligeierne, men skal også gjøre det enklere for utbyggere.

– Det er arbeidsbesparende å opprette alle sameier i en operasjon, enn å seksjonere på nytt gang på gang. Det vil også bli enklere å forholde seg til ett sameie i etterkant. Utbygger har tross alt garantiansvar i fem år etter at prosjektet er ferdig.

Utvalget har hørt på hvordan 50 fagpersoner og statlige organer mener utfordringene skal løses. Et forslag til en mer praktisk løsning blir nå sendt til høring.

Relaterte artikler

Dette betyr den nye eierseksjonsloven for ditt prosjekt

Stortinget har vedtatt endringer av eierseksjonsloven som vil ha mye å si for utbyggere.

Les mer

Disse lovendringene må du forholde deg til

Fra 1. januar trer garantiendringer i både Bustadoppføringslova og Avhendingsloven i kraft. Dette betyr det for deg.

Les mer

Boligbyggerne må tenke nytt

Eldre boligkjøpere vil flytte tidligere til leiligheter. Det gir krav til andre typer leiligheter. Se video-intervju med Christina Lyngtveit-Peterson.

Les mer