Parkeringsplasser – hva er egentlig stort nok?

I 2017 avsa Frostating lagmannsrett en dom som har satt parkeringsplasser på dagsordenen. I etterkant av dommen har en rekke byggherrer opplevd å få mangelskrav rettet mot seg på grunn av det kjøperne påstår er for smale parkeringsplasser. Slik bør du innrette deg for å unngå denne typen krav.

 

Verken plan- og bygningsloven eller teknisk forskrift stiller bestemte krav til dimensjonering av parkeringsplasser. Frostating lagmannsrett kom likevel til at bredden på parkeringsplassene i det nybygde leilighetskomplekset på Ranheim ikke oppfylte gjeldende offentligrettslige krav. Konklusjonen var basert på en vurdering av kravet i teknisk forskrift om at plassene må ha nødvendig funksjonalitet. – Dommen legger visse føringer for hva som skal til for at funksjonskravet anses oppfylt. Det konkrete resultatet i saken må imidlertid ikke oppfattes som en «fasit» for alle saker hvor det er spørsmål om parkeringsplassene er store nok, sier advokatfullmektig Kaja Harms og senioradvokat Kittil Bjørnerud Bergan i Advokatfirmaet Haavind AS.

 

Motstridende kilder fører til uklarheter
Ved vurderingen av om størrelsen på plassene i parkeringskjelleren på Ranheim hadde nødvendig funksjonalitet, la lagmannsretten stor vekt på anbefalingene i detaljbladene fra SINTEF Byggforsk. Disse anbefalingene er strengere enn anvisningene som følger av for eksempel Vegvesenets håndbok for veg- og gateutforming. – Fordi flere reguleringsplaner, blant annet Småhusplanen i Oslo, henviser til Vegvesenets håndbok når det gjelder den konkrete utformingen av parkeringsplasser, opplever vi at mange arkitekter hittil har forholdt seg til dimensjonsanvisningene som fremgår av denne håndboken, sier Harms. – Lagmannsrettens dom indikerer imidlertid at dette ikke alltid vil være tilstrekkelig for å oppfylle funksjonskravet i teknisk forskrift, sier Bergan.

 

Breddetillegg for vegger og søyler
Ifølge Vegvesenets håndbok bør parkeringsplasser være 2,50 meter brede, men bredder helt ned til 2,30 meter kan aksepteres for plasser som benyttes av faste brukere, for eksempel boliger. Også Byggforsk-anbefalingene tar utgangspunkt i at plassene skal være 2,50 meter brede. – Hovedforskjellen mellom Vegvesenets håndbok og Byggforsk-anbefalingene er at sistnevnte i større grad differensierer mellom ulike typer plasser. Byggforsk anbefaler et breddetillegg på 30 cm der plassen har en fysisk hindring, som en vegg eller søyle, på den ene siden. Dersom plassen har hindringer på begge sider, anbefales det i dag at bredden økes til 3 meter, forklarer Bergan. – Vegvesenets håndbok sier derimot ingenting om slike tilpasninger.

Nøkkelordet er funksjonalitet
Harms forklarer at selv om Frostating la stor vekt på Byggforsk-anbefalingene i sin vurdering, er det avgjørende kriteriet fortsatt om parkeringsplassene har nødvendig funksjonalitet. – Parkeringsplassene på Ranheim var svært smale, mellom 2,21 og 2,40 meter brede. Selv om lagmannsretten så hen til Byggforsk-anbefalingene for å vurdere om plassene var brede nok, er det ikke gitt at plassene ville blitt regnet som mangelfulle om de for eksempel var ti cm smalere enn Byggforsk-anbefalingene. Hvilken målgruppe man bygger for vil dessuten også ha betydning for hva som skal til for at funksjonskravet anses ivaretatt, forklarer hun.

 

Det sikreste er å følge Byggforsk-anbefalingene
Byggherrer som nå sitter med prosjekter hvor parkeringsplassene ikke er i tråd med Byggforsk-anbefalingene, bør derfor ikke automatisk kaste inn håndkleet om de får mangelskrav rettet mot seg, men bør søke juridisk bistand for å få vurdert sitt konkrete prosjekt. I tillegg bør arkitekten varsles om kravet som har kommet. Det er nemlig ikke gitt at det er byggherren som skal sitte igjen med tapet dersom kjøperne må gis prisavslag.

For prosjekter som ennå er i prosjekteringsfasen er rådet klart: – Frostating-avgjørelsen gir som forklart ikke grunnlag for å sette et absolutt likhetstegn mellom funksjonskravet i teknisk forskrift og Byggforsk-anbefalingene. Vi venter også en nærmere avklaring når Borgarting lagmannsrett til våren 2019 skal behandle en sak hvor parkeringsplassene var mindre enn Byggforsk-anbefalingene, men vesentlig større enn i Frostating-saken. Inntil videre anbefaler vi imidlertid at både byggherrer og arkitekter legger opp til at parkeringsplasser prosjekteres i tråd med Byggforsk-anbefalingene, for å unngå mulige mangelskrav, slår Harms og Bergan fast.

Relaterte artikler

Slik løser du utfordringer ved store byggeprosjekter

Jo større et boligprosjekt er, jo mer komplisert og kompleks blir prosessen. Dette må du være klar over, sånn at du enklere kan møte utfordringene.

Les mer

Disse lovendringene må du forholde deg til

Fra 1. januar trer garantiendringer i både Bustadoppføringslova og Avhendingsloven i kraft. Dette betyr det for deg.

Les mer

Boligbyggerne må tenke nytt

Eldre boligkjøpere vil flytte tidligere til leiligheter. Det gir krav til andre typer leiligheter. Se video-intervju med Christina Lyngtveit-Peterson.

Les mer