Lading av elbil i eierseksjonssameier og borettslag

Rett til å anlegge ladepunkt – forslag til ny regel

Andelen elbiler i Norge har gått fra å utgjøre mindre enn 1 % av bilparken til ca. 10 % på under 10 år. I 2019 var 42 % av alle nye solgte personbiler elbiler, mens hybridbiler utgjorde 26 % av nybilsalget. I september 2020 ble det registrert 10 487 elbiler, noe som utgjør ca. 62 % av alle nyregistrerte biler den måneden. Selv om vi i Norge ligger langt fremme på offentlige ladestasjoner, er det et utvilsomt behov for å tilrettelegge for lading der folk bor.

I eierseksjonssameier og borettslag er den enkelte beboers rådighet begrenset, slik at den enkelte er avhengig av en lovbestemmelse for å ha krav på å anlegge ladepunkt på sameiets eller borettslagets eiendom.

Under behandlingen av ny eierseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget å gi en seksjonseier, med samtykke fra styret (styret kan ikke nekte å samtykke uten saklig grunn), rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider, jf. eierseksjonsloven § 25 første ledd. Borettslagsloven har imidlertid ikke en tilsvarende regel om lading av elbil, og en andelseier i et borettslag har derfor etter gjeldende rett ikke krav på å få anlagt ladepunkt for elbil.

Departementet foreslår nå å innføre en ny regel i borettslagsloven som vil gi den enkelte andelseier, med samtykke fra styret, rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbare hybrider. Styret kan ikke nekte å samtykke uten saklig grunn. Retten gjelder uavhengig av om andelseieren disponerer en parkeringsplass eksklusivt, eller om parkeringsplassen er i sambruk mellom andelseierne. I sistnevnte tilfelle avgjør styret hvor ladepunktet skal settes opp.

For å harmonisere regelverket foreslår departementet å oppdatere ordlyden i eierseksjonsloven tilsvarende.

Selv om den enkelte andelseier i et borettslag etter gjeldende rett ikke har krav på å anlegge ladepunkt for elbil, kan borettslaget med alminnelig flertall vedta at det skal settes opp ett eller flere ladepunkt. Unntaksvis kan det likevel tenkes at det kreves kvalifisert flertall, for eksempel dersom tiltaket kan sies å gå ut over vanlig forvaltning – noe som kan være aktuelt i mindre borettslag der tiltaket krever oppgradering av strømnettet.

Styret må ha saklig grunn for å nekte

Styret kan avslå et krav om å anlegge ladepunkt dersom det foreligger saklig grunn for å nekte. At tiltaket blir kostbart, er den mest relevante nektelsesgrunnen. Departementet har lagt til grunn at halvparten av grunnbeløpet i folketrygden på vedtakelsestidspunktet, altså ca. NOK 50 000, i økonomisk ansvar for den enkelte vil være retningsgivende for når styret kan nekte. Vår erfaring er at totalkostnadene for den enkelte er vesentlig lavere enn NOK 50 000, slik at styret i normaltilfellene ikke vil kunne nekte anleggelse av ladepunkt av økonomiske årsaker.

Styret må uansett foreta en konkret vurdering hvor kostnadene må veies mot andre relevante momenter, slik som for eksempel om sameiet/borettslaget har god økonomi, om tiltaket øker markedsverdien på den enkeltes bolig og om beboerne vil ha andre positive effekter av tiltaket. Videre vil det for private ladepunkt kunne være en saklig nektelsesgrunn dersom sameiet/borettslaget allerede har tilstrekkelig med felles ladepunkter.

Kostnadsfordelingen

Utgangspunktet etter eierseksjons- og borettslagsloven er at samtlige av beboerne må være med å dekke utgifter til fellestiltak etter den enkeltes forholdsmessige eierandel. Dette gjelder også tiltak den enkelte ikke ønsker å nytte – det avgjørende er at tiltaket etter sin karakter kommer fellesskapet til gode. Eierseksjons- og borettslagsloven har likevel regler om at enkelte kostnader skal fordeles etter nytten eller forbruk dersom “særlige grunner” tilsier det. Det følger av rettspraksis at terskelen for når det foreligger særlige grunner er svært høy. I det følgende skal vi knytte noen kommentarer til kostnadsfordelingen for de mest typiske utgiftspostene i forbindelse med å anlegge og drifte ladepunkter for elbil.

De mest typiske utgiftspostene er i) oppgradering av det lokale strømnettet, ii) infrastruktur frem til ladepunktet, iii) innkjøp og montering av selve ladepunktet og iv) strømforbruk ved lading.

Oppgradering av det lokale strømnettet og infrastruktur frem til ladepunktet, vil typisk være tiltak som kan komme alle beboerne til gode. Dette likevel slik at kostnaden til sistnevnte i normaltilfellene kun skal belastes de beboerne som kan ha nytte av tiltaket. I den forbindelse er det uten betydning at man ikke har bil, eller elbil, så lenge man har eller vil kunne få rett til å parkere eiendommen og dermed mulighet til å nyttiggjøre seg av tiltaket.

Når det gjelder innkjøp og montering av selve ladepunktet må det skilles mellom om ladepunktet blir satt opp på en parkeringsplass som en beboer har eksklusiv bruksrett til, eller på et sted som er tilgjengelig for alle og til felles bruk. Dersom ladepunktet blir satt opp og tilrettelagt for felles bruk, er dette et felles gode for beboerne som må dekkes av fellesskapet over felleskostnadene. Dersom ladepunktet derimot blir satt opp på en parkeringsplass som disponeres eksklusivt, må anskaffelses- og installasjonskostnaden dekkes av den enkelte.

Strømforbruket vil i det alt vesentlige knytte seg til den enkelte boligen/parkeringsplassen som ladepunktet er tilknyttet, og det vil derfor måtte betales av den enkelte. Ved felles ladepunkt kan det enten avtales et fast beløp per måned for alle som har tilgang til ladepunktet, eller ved at brukerne blir fakturert direkte for faktisk forbruk. Vi anbefaler at det legges opp til sistnevnte løsning.

Krav om ladeklare nybygg?

Stortinget har bedt regjeringen vurdere hvordan man kan innføre krav til at nye bygg, og bygg som underlegges større ombygginger, skal være ladeklare. Dette er varslet fulgt opp av departementet innen kort tid gjennom en høring av endring i byggteknisk forskrift.

 

Skrevet av

Mikkel Lund
Advokatfullmektig

Kittil Bjørnerud Bergan
Senioradvokat

Advokatfirmaet Haavind AS