Disse lovendringene må du forholde deg til

Fra 1. januar trer garantiendringer i både Bustadoppføringslova og Avhendingsloven i kraft. Dette betyr det for deg som entreprenør eller utbygger.

Bustadoppføringslova har flere ganger blitt evaluert for å effektivisere byggeprosessen og redusere byggekostnader, noe som igjen har resultert i endringer i blant annet garantibestemmelsen. Endringene var etterlengtet fra bransjen, men førte også med seg noen uheldige konsekvenser. Disse blir nå rettet opp i, med virkning fra 1. januar 2019.

 

Endringer i garantiplikten

Endringene handler blant annet om når en boligutbygger må stille garanti.

Bustadoppføringslova § 12 annet ledd sier at når det i avtalen er tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller tillatelse om igangsetting, er det tilstrekkelig at entreprenøren stiller garantien straks etter at forbeholdene faller bort.

– Nå blir det endret til at det samme skal gjelde om det er forbehold med tilsvarende virkning fra forbrukerens side. Entreprenøren skal uansett stille garantien før byggearbeidene starter, forklarer advokat Christina Lyngtveit-Petersson, kjedesjef Prosjekt og kompetanse i PrivatMegleren.

 

Straff ved brudd på garantiplikten

Om kjøperen har stilt et forbehold, oppstår garantiplikten så snart forbeholdet er løftet, og det er forventet at garanti stilles med en gang. Om det ikke blir gjort, regnes det som et kontraktsbrudd. Ved forrige gjennomgang av bustadoppføringslova ble det bestemt at dette skal straffes med at kjøperen kan heve kjøpet.

– Denne bestemmelsen har vært mye omdiskutert, og bransjen har ment den har vært uheldig. Da endringen ble innført var boligmarkedet stigende. Om kjøpet heves mister kjøperen verdistigningen av boligen, og det blir dermed en fordel for utbygger som tjener på det, sier Lyngtveit-Petersson.

Bustadoppføringslova § 12 niende ledd blir derfor endret tilbake til at kjøper har rett til å holde tilbake oppgjør dersom ikke garantiplikten er oppfylt.

Lyngtveit-Petersson sier det generelt er viktig for deg som utbygger å tenke over hvilken garantist du velger.

– Det er stor forskjell i soliditeten til de forskjellige finansforetakene som tilbyr garanti. Dersom foretaket går konkurs, kan forbrukeren miste garantien. Det har store økonomiske konsekvenser, men også svært negativt for ditt omdømme som utbygger. Om du er usikker, kan du sjekke konsesjonsklassen til garantisten hos Finanstilsynet.

 

Endringer i avhendingsloven

Fra 1. januar trer også en ny bestemmelse i avhendingsloven i kraft, som pålegger næringsdrivende plikt til å stille tilsvarende byggsikkerhetsgaranti som bustadoppføringslova § 12 for nyoppførte boliger, som selges innen seks måneder etter ferdigstillelse.

Endringen har vist seg å være drastisk, og det er stor uenighet i om det er en hensiktsmessig endring.

– Dette utgjør en kostnadsforskjell for utbyggere. Noen har tidligere ventet til ferdigstilling med å selge, bl.a. for å slippe å stille garanti. For disse vil det nå bli dyrere, sier Lyngtveit-Petersson.

Dessuten blir også investorer berørt. Om de kjøper et prosjekt under planlegging, for så å selge igjen innen seks måneder etter ferdigstillelse, vil de få samme garantiplikt.

Det er også en del uklarheter knyttet til lovendringen, forteller Lyngtveit-Petersson.

  • Hva anses som “ferdigstillelse” – faktisk ferdigstillelse av bygg, søknad om ferdigattest, utstedelse av ferdigattest eller annet?
  • Når kommer avhendingsloven § 2-11 til anvendelse? Samme virkeområde som bustadoppføringslova, dvs. at også full rehabilitering faller inn under bestemmelsen?
  • Vil garantiplikten oppstå per overtagelse eller tidligere?

I tillegg må det avklares en problemstilling som særlig berører investorer som har kjøpt av utbygger og fått garanti etter bustadoppføringslova § 12, men som videreselger den nyoppførte boligen innen 6 måneder etter ferdigstillelse.

– Er det mulig å stille garanti kun for eventuell merverdi, altså at garantigrunnlaget er høyere ved videresalget enn ved det opprinnelige kjøpet? Utfordringen her er i tillegg at garantilengden vil være ulik, fordi overtagelsen normalt vil skje på ulike tidspunkt. Garantien skal som kjent gjelde i 5 år etter overtagelsen, sier Lyngtveit-Petersson.

– Norges Eiendomsmeglerforbund vil be om en tolkningsuttalelse fra departementet. Det er også greit om Justisdepartementet kan presisere begrepene «ledd i næringsvirksomhet» og «forbruker» samt hva som regnes som «ny» bolig.

Relaterte artikler

Slik løser du utfordringer ved store byggeprosjekter

Jo større et boligprosjekt er, jo mer komplisert og kompleks blir prosessen. Dette må du være klar over, sånn at du enklere kan møte utfordringene.

Les mer

Dette betyr den nye eierseksjonsloven for ditt prosjekt

Stortinget har vedtatt endringer av eierseksjonsloven som vil ha mye å si for utbyggere.

Les mer

Disse lovendringene må du forholde deg til

Fra 1. januar trer garantiendringer i både Bustadoppføringslova og Avhendingsloven i kraft. Dette betyr det for deg.

Les mer